土地乱象背后的故事

按:随着工业化和城市化进程加快推进,土地级差地租日益突显出来,这就刺激着农民、集体和政府等行为主体去竞争和获取土地增值收益。为此引发了一系列围绕土地产生的乱象。本文试图用一问一答一想的方式来剖析土地乱象背后的故事。另外将利益主体错综复杂博弈关系用传导图表示(见俺的个性签名 即博客地址),以达化繁为简,抛砖引玉之效。。。。。

问题1:为什么地方政府为了招商引资而不惜零地价提供大片土地?
1994年启动的税制改革将中国的税收收入分为中央收入和地方收入两大类,分税制改革导致地方的财政收入占全部财政收入的份额由改革前的78%下降到22%。但是伴随地方政府财政收入份额大幅度下降的同时,地方财政支出责任却并没有减少。分税制的结果就是地方政府必须采取办法来解决其所面临的与日俱增的巨大财政压力。另外,中央政府与地方政府的在经济方面的分权并没有改变两者政治权利结构,即中央政府还是全权负责地方政府官员政绩考核、选拔晋升。我国现行的政绩考核主要是基于当地的经济绩效(GDP增长)。因此,无论是为了扩大税基、缓解财政压力还是为了政治晋升,都要求地方政府开始大规模的招商引资,千方百计地推动辖区内的经济增长。为了招商引资发展经济,各地竞相出台优惠政策。零地价提供大片工业用地以及补贴基础设施建设就不难理解了。

小感:某月某开发区来校招聘,负责人说,我们需要20几个能喝酒,能适应经常出差,能在较大压力下工作,具有良好表达能力同学来参与我们的招商工作。。。。。开发区是战场,招商小分队就是敢死队,我们开发区五年决战工业××亿能否成功取决于招商小分队!。。。。。。。。当时这哥们在台上宣讲,就像开战争动员会,听得俺们热血沸腾,恨不得当时就“上战场奋勇杀敌”。。。。。

问题2:为什么地方政府喜欢圈地、大兴土木扩张城市?
马克思《资本论》告诉我们,土地的价值除了取决于土地本身的肥沃程度,还取决于对土地追加投入,后者又被称为级差地租II。原本基础设施薄弱的地区(城乡结合部),政府通过架桥、铺路、绿化等市政基础建设投入和医院、学校、政府等服务配套设施引入,使得周边荒凉长草的土地由“生地”变“熟地”,在级差地租II规律下出现了巨大土地增值效应。根据分税制的制度设计,由城市扩张带来的土地出让金和商、住地产税费全部归地方政府所有。因此,在地方政府选择开掘和扩大能快速增长财政收入的税种征收渠道中,大兴土木,发展城市建筑业、房地产业和土地征用成为首选。事实上,近几年来,土地出让金、建筑地产税费、商业营业税俨然已经成为地方财政支柱性收入。

小思:近几年,各地都在修建楼堂馆所,政府大楼一个比一个豪华,广场一个比一个壮阔,对此,我们屁民(窦文涛经常笑着自侃我们为屁民^ ^)就大骂政府的“腐败”。其实静下来思考,这也是一种“理性”投资行为。广场越大就能使得周边越多的土地获得级差地租II,豪华的政府大楼迁入“人烟稀少”新城区是向外界发出一个强烈信号:跟我们一起进入新区建房、买房,一去享受高品质的生活是不会错的!记得某人说过“当年英国为了骗民众来买那些垃圾STOCK,首先修建的是奢华的交易大厅,屁民一进金碧辉煌的大厅就感觉里面卖的东西肯定和金子一样有价值, 土地也需要营销的。。。。

问题3:为什么地方政府不愿大量供应商业住宅用地或保障性住房用地去平抑房价,促进社会和谐?
由问题1和问题2解释可知,为了促进当地经济发展,扩大税基,地方政府有很强的动机去低价大量供给工业用地、基础建设用地以及行政办公用地。一方面,造成大量耕地被侵占,土地资源利用效率低下。另一方面,在土地供应给定的情况下,使得可供来住宅开发的建设土地就相应地减少。在土地严重稀缺情况下,地方政府显然没有积极性去大量供应零出让金的土地去建保障性住房。而为了保证现存稀少的土地在招拍挂中获得更高价格,地方政府在土地出让中更愿意采取饥渴性供应土地的策略,即总是略低于市场需求来供应土地来追求土地出让收益最大化。
小悟:近三年,北京供地计划向顺义、通州和亦庄倾斜,已经不再在四环路以内增加经济适用房项目建设用地供应,二环路内更是不再增加住宅商品房项目建设用地供应。但**的是中央很多部委以解决困难职工住房为名大肆在这些地段随便圈块盖房。这就更加恶化了北京住宅土地市场供应,房价不涨才怪。